ENCICLOPEDIA FINANCIERA

Manual de Hipotecas

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3. 2. Según disposición del importe de la hipoteca

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Disposición por sistema Ordianrio

Aquél cuyo importe se pone a disposición del cliente de una sola vez, en el momento de la formalización y por el total concedido.

El prestatario recibe todo el capital solicitado en una sola entrega al inicio de la hipoteca, y a partirde ahí lo devuelve siguiendo el plan de amortización pactado; puede disfrutar de carencia de amortización o no, según lo solicitado por el cliente y lo contratado en la escritura.

Diaposición por sistema refaccionario

Se dispone en veces sucesivas, generalmente según certificaciones de obra aportadas.

Es la hipoteca típico de la financiación de construcción de inmuebles, en donde el prestatario va disponiendo a medida de obra ejecutada, por las cantidades que nos requiere y hasta el tope determinado.

¿Cómo se determina cuál es el importe del que puede disponer? En las obras en construcción existen dos modalidades de disposición del préstamo hipotecario refacccionario, por las que el prestatario puede optar:

  1. Permitir disponer del importe de la hipoteca hasta el 60% del importe de la última certificación de obra ejecutada, justificada mediante informe del tasador.
  2. Las certificaciones de obra del tasador, además del importe, consignan el porcentaje de obra ejecutada, y el prestatario puede optar por solicitar disponer del importe correspondiente a ese mismo porcentaje sobre el total de la hipoteca.

Al importe de entrega que le corresponde según la última certificación, se le minora en importe ya dispuesto en entregas anteriores.

En las hipotecas ordinarias la carencia de amortización es opcional, a petición del cliente.

En los refaccionarios, la carencia es obligatoria, como mínimo mientras dure la disposición del préstamo; es decir, debe pactarse en escritura una carencia que cubra el plazo que estimamos dure la obra o dure la disposición. De hecho, también existe una clausula en la escritura.

Aunque en las hipotecas refaccionarias se disponen de un modo fraccionado, la comisión de apertura se cobra a la formalización, toda de una vez y sobre el importe total del préstamo, independientemente de la cantidad de la disposición.

En relación a la contabilización de las hipotecas, los ordinarios se contabilizan por la totalidad del capital desde el momento de su disposición.

Los refaccionarios, a la formalización se contabiliza el importe dispuesto como inversión y el resto (disponible) en una cuenta de orden como riesgo concedido, pendiente de disponer. Conforme se van realizando disposiciones, se aumenta la cuenta de inversión y se descarga la cuenta de orden.

Asimismo, en la cuota de intereses a pagar en el PH refaccionario, se calculan los intereses sobre el saldo medio dispuesto en el período, es decir, según la disposición real.

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