ENCICLOPEDIA FINANCIERA

Manual de Hipotecas

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2. 3. Primera inscripción de una finca

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En sentido ordinal, la primera inscripción: Es el primer asiento en el Registro de una nueva finca procedente de agrupación, segregación, de otra(s) finca(s) ya inscritas. Tiene su razón causal en el mismo Registro, concretamente en el último asiento correspondiente a la finca de procedencia; si ésta ya estaba inscrita en firme, la(s) nueva(s) finca(s) también lo estará(n).

En sentido registral: es la primera inscripción de una finca cuyo asiento carece de soporte causal en otro anterior. La finca no figura en el Registro, no proviene de otra(s) ya registrada(s). Es el caso típico de fincas cuyo título nunca tuvo acceso al Registro.

Para poder inscribir por primera vez estas fincas existen dos vías:

  1. Primera inscripción con título público de propiedad.
  2. Expediente de Dominio.

Primera inscripción con título público de propiedad

"Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviese inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento en que radique la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique, se expresarán, necesariamente, las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto".

  • Que la finca no figure
  • Que el título sea público (escritura notarial) y de adquisición de dóminio.
  • Acreditar de modo fehaciente, o por acta de notoriedad, el título adquisitivo del transmitente. No se exige si la escritura pública tiene una antigüedad superior a un año.
  • Que se publiquen los Edictos.

El Edicto lo expide el Registrador y se publica durante un mes en el Ayuntamiento donde esté situada la finca; el Alcalde entonces lo diligencia y debe ser devuelto al Registro. Existe un plazo de tres meses para la devolución del Edicto.

Estos trámites de la publicación del Edicto y la devolución no se realizan de oficio, sino que es el propio interesado o la persona en la que delegue (notario, asesor, ...) el que debe encargarse de llevarlo al Ayuntamiento y devolverlo al Registro.

Hay que extremar precauciones, acreditando fehacientemente ante el Registro la devolución del Edicto, puesto que el Reglamento Hipotecario dice: " si no se presentase el Edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, ésta se cancelará de oficio por nota marginal".

Estas inscripciones no surten efectos respecto a terceros hasta los dos años de la fecha de inscripción. Por ello, decimos que la inscripción no es firme hasta los dos años, de ahí que la entidades financieras opten por exigir una de las siguientes condiciones para la concesión de hipotecas sobre fincas inscritas al amparo de este procedimiento:

  1. Aportar documentos públicos o privados que acrediten la titularidad pacifica por más de 30 años, o
  2. Aportar acta de notoriedad que acredite la posesión por más de 30 años, o
  3. Afianzar la operación hasta que sea firme la inscripción. Se presentan fiadores con patrimonio, que avalan la operación sólo a los efectos de esta circunstancia, y que desaparecen en el momento de la firmeza de la inscripción (2 años). Si los prestatarios tienen más patrimonio inmobiliario que la finca a hipotecar, puede ser garantía suficiente para tramitar la hipoteca.

Cuando una finca se inscribe mediante este procedimiento, el Registrador lo suele hacer constar así en el sello de la inscripción, al final de la Escritura.

Expediente de Dominio

La segunda vía que hemos enumerado para inscribir por primera vez una finca es el Expediente de Dominio, que también se usa para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cuando el transmitente por documento no coincide con el titular en el Registro, pues hubo un salto, es decir, una transmisión intermedia que no se llegó a inscribir).

El expediente de dominio se inicia presentando un escrito en el Juzgado de 1a Instancia describiendo la finca acompañado de la certificación del Catastro, certificación del Registro que indique que no está inscrita y documentos acreditativos del derecho del solicitante.

El Juez traslada el escrito al. Ministerio Fiscal, y el juzgado citará a los posibles interesados por medio de Edictos en el Ayuntamiento donde está situada la finca.

A continuación tiene lugar la práctica de pruebas y una vez firme el Auto se inscribe el título, presentando en el Registro de la Propiedad el testimonio judicial.

Esta inscripción que proviene del expediente de dominio no nace con las limitaciones frente a terceros por dos años como ocurre con el anterior, y por lo tanto, la inscripción es firme.

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