ENCICLOPEDIA FINANCIERA

4. 3. Importe máximo de la hipoteca

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Hipotecas

Todos sabemos que existen unos límites en los importes a conceder, según sea la tasación del bien y el tipo de inmueble. ¿Por qué este distinto porcentaje de importe a conceder sobre la tasación si la garantía hipotecaria existe en todos los préstamos? La respuesta nos viene dada por la facilidad y rapidez que tiene un bien para realizarse en el mercado.

Si concedemos una hipoteca sobre una vivienda y el prestatario no paga, la entidad financiera ejecutará el bien y lo pondrá a la venta. Ahora bien, está claro que tiene mayor salida la venta de una vivienda que, por ejemplo, una nave comercial de elevadas dimensiones, precio y con unas posibilidades o limitaciones de uso importantes.

Para evitar el posible quebranto que puede suponer tanto el retraso en la venta, como la reducción en el precio que la Entidad se ve obligada a hacer en la venta, es por lo que el importe que se concede en la hipoteca de la nave es menor que el de la vivienda.

Uno de los datos más importantes en la tramitación de una hipoteca es el límite máximo que podemos conceder sobre el importe de la tasación. Es un dato que, como hemos dicho se determina en base a la posibilidad, de realización del tipo de inmueble en el mercado y en base al límite legal para la emisión de títulos hipotecarios.

La legislación sobre regulación del mercado hipotecario, indica que para la emisión de títulos hipotecarios que las Entidades Financieras puedan realizar para la financiación de las hipotecas, exige, entre otros requisitos, que el importe de las hipotecas no exceda del 70% del valor de tasación del bien hipotecado; excepcionalmente (construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas) este límite podrá ser del 80%.

Según el tipo de inmueble el importe máximo de de la hipoteca será en % máximo sobre valor de tasación

Terrenos, solares y fincas rústicas 40%
Locales comerciales 60%
Naves industriales
(excepcionalmente)
50%
60%
Viviendas terminadas (pisos y casas) 80%
Edificio en construcción 60%
Plazas de garaje (sólo si son fincas registrales individualizadas e independientes) 60%

En el caso de hipotecar una plaza de garaje de una vivienda, se pueden dar tres casos

  • La plaza de garaje es una finca registral única e inseparable: en la tasación se incluye la valoración de las dos fincas (vivienda y garaje) y se concede una sóla hipoteca que grava ambas fincas, distribuyéndose la responsabilidad hipotecaria dependiendo de la tasación. También es posible plantear un Préstamo Hipotecario, exclusivamente, sobre la plaza de garaje.
  • La plaza de garaje es un anexo inseparable de la vivienda: el valor de tasación de la vivienda incluye el garaje, en este caso se concede la hipoteca sobre esa finca registral (vivienda+garaje).
  • La plaza de garaje es una parte indivisa de una finca del edificio (generalmente sótano): no se puede hipotecar la plaza de garaje, por tanto no estará induída en la tasación de la vivienda.

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