Inversión Inmobiliaria

Al hablar de mercado inmobiliario nos referimos a todos los aspectos que concurren en la oferta y demanda de toda clase de inmuebles.

Si bien últimamente al tratar de este mercado únicamente se trata del mercado de vivienda, en el mercado inmobiliario concurren varios mercados diferentes cuyas características y forma de operar sólo convergen en cuanto que se trata de activos reales.

A la hora de hablar de mercado inmobiliario, debe tenerse siempre en cuenta, que cada inmueble es único y a diferencia de los activos que concurren en otros mercados cada inmueble presenta una problemática distinta que exige de cada inversión una actuación diferente.

Dentro del mercado inmobiliario, podemos establecer varios “submercados” a los que a su vez no accede de la misma forma un inversor que un usuario.

Ordenados de menor a mayor en parámetros de rentabilidad la clasificación sería la siguiente:

• MERCADO DE VIVIENDAS
• MERCADO DE OFICINAS
• MERCADO DE CENTROS COMERCIALES Y LOCALES DE NEGOCIO
• MERCADO INDUSTRIAL Y LOGÍSTICO
• OTROS.

A partir de ahora trataremos estos mercados básicamente desde el punto de vista del inversor.

Debe también tenerse en cuenta la diferente distribución geográfica de estos mercados, de esta forma, para el mercado español, así como puede hablarse de un mercado de vivienda por toda la geografía española, el mercado de oficinas es mucho más restringido, dándose las grandes operaciones básicamente en Madrid y Barcelona.

MERCADO DE VIVIENDAS: Es el mercado donde más agentes concurren, y el que más sensibilidades despierta al satisfacer la vivienda una necesidad básica. Es en este mercado donde se da una mayor mezcla de profesionales y no profesionales así como de intereses políticos que afectan a su funcionamiento.

En cuanto a los parámetros rentabilidad / riesgo es en principio, el que menor rentabilidad y riesgo conlleva aunque esto no siempre es así, dependiendo del punto del ciclo económico y características estructurales del momento en que se realiza la inversión.

MERCADO DE OFICINAS, CENTROS COMERCIALES Y LOGÍTICO: Se trata de los más profesionalizados del sector donde básicamente convergen usuarios y grandes inversores, inversores que cada vez en mayor proporción adoptan la forma de Fondos de Inversión. Es el mercado que más tiende a una estandarización gracias a la proliferación de métodos financieros de valoración y profesionalización de los inversores. El método de valoración del Cash Flor es el más utilizado.

Los mercados de oficinas, centros comerciales y logísticos, son los más atractivos desde el punto de vista del gran inversor por distintas razones entre las que se incluyen:

• rentabilidad / riesgo
• profesionalización del sector
• problemática de gestión
• Baja correlación con renta variable
• Baja volatilidad
• Ingreso por renta sensiblemente superior a los Bonos del Estado

Instituciones en EEUU y Europa del Norte normalmente invierten entre un 5 y un 10% de sus carteras en inmuebles. A favor del mercado inmobiliario debe tenerse en cuenta que cualquier actividad económica requiere bienes raíces y produce rentas.

Señalamos también algunos parámetros que deben tenerse en cuenta al afrontar una inversión:

• Ubicación
• Características físicas del inmueble
• Calidad del inquilino
• Características del contrato de arrendamiento
• Situación legal del inmueble

Una manera sencilla de medir la rentabilidad potencial real (descontada inflación) que nos da un inmueble sería mediante los ingresos por alquileres. Asumiendo que a largo plazo la subida del precio del inmueble cubrirá la inflación, si calculamos los ingresos de alquileres y descontamos los gastos que nos origina (Comunidad, IBI, derramas, impuestos…) tendremos el rendimiento neto. Si este rendimiento neto lo dividimos por el precio del inmueble tendremos la rentabilidad real. Existe una web http://www.globalpropertyguide.com/guide-sqm-prices-rents-yields donde se compara el rendimiento por arrendamiento en distintas ciudades del mundo para poder comparar.

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