5. IMPAGO DE HIPOTECAS

Se encuentran en esta situación los préstamos que están en proceso de Reclamación Judicial, tras haber fracasado los intentos de regularización por vía amistosa.

En general, las entidades financieras reclaman los préstamos hipotecarios por el "Procedimiento sumario de la Ley Hipotecaria", en el que, salvo raras excepciones el deudor no puede oponerse a la reclamación, porque el trámite suele ser bastante rápido. Tiene el inconveniente para ellas de que solamente pueden proceder contra bienes hipotecados (por eso interesa reclamar cuanto antes, especialmente en aquellos casos en que la tasación sea baja).

Como trámite previo, en la reclamación, la entidad financiera debe hacer un requerimiento notarial a los deudores.

Una vez presentada la demanda en el Juzgado y admitida a trámite, La entidad solicita al Registro de la Propiedad (por mediación del Juzgado) la certificación de cargas del bien hipotecado a fin de notificar la existencia del procedimiento a todos los titulares de derechos de la finca: otros acreedores (embargos, otras hipotecas...), terceros poseedores, etc.

Seguidamente se insta la subasta, fijando el Juzgado las fechas de 1a, 2a y 3a subasta, cuyo tipo se determina así:

• Tipo 1a subasta = Tipo prefijado en las escrituras de préstamo.
• Tipo 2a subasta = 75% del de la 1a.
• Tipo 3a subasta = Sin sujeción a tipo.

Como consecuencia de la subasta (en 1a, 2a o 3a) se produce la adjudicación de la propiedad, bien a un tercero o a la propia entidad financiera.

Si el adjudicatario es un tercero, tiene que completar el precio ofertado en la subasta (previamente ha depositado un 20% del tipo de subasta para poder participar) en el plazo de ocho días. Ambos depósitos se hacen en el Juzgado. Se practica la tasa de costas que comprenderá la liquidación de la deuda y los gastos judiciales al objeto de que el Juzgado remita el importe correspondiente, en cuyo momento se procede a la cancelación del préstamo por parte de la entidad.

Si la entidad financiera se adjudica el bien, cabe la posibilidad de ceder el remate, dentro del plazo legal a un tercero, es decir, le transmitirle el derecho de adjudicación, debiendo abonarnos el importe que ha pujado la entidad en subasta. La situación así planteada tendría las mismas pautas que lo explicado en el párrafo anterior.

Si definitivamente la entidad financiera se adjudica la finca, tiene lugar un trámite bastante complejo, en el que, una vez practicada la tasa de costas, el Juzgado expide el título de propiedad a su favor, que debe inscribir. Posteriormente se produce la toma de posesión por parte de la Entidad Financiera.

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