1. 1. Definición de Hipoteca

La hipoteca es un préstamo que tiene garantía real de un bien (mueble o inmueble), el cual responde del cumplimiento de la obligación que garantiza.

La garantía real supone siempre un poder directo e inmediato sobre el bien.

La hipoteca más habitual es la que se constituye sobre bienes inmuebles y se caracteriza por formalizarse en escritura pública ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente ya que la garantía hipotecaria no nace jurídicamente hasta el momento que se efectúa la inscripción registral.

La normativa legal que regula la hipoteca se basa en La Ley Hipotecaria, y su reglamento y el Código Civil.

Este tipo de hipotecas tiene una casuística especial, y su concesión se apoya en tres campos, que profundizaremos más adelante:

• Análisis del riesgo, al igual que cualquier operación de activo.
• Análisis jurídico del título de propiedad.
• Tasación oficial de la finca

Por último, si bien sólo suelen hacerse hipotecas como carga de primer rango (1a carga en el Registro de la Propiedad) ya que 2a y 3a hipotecas las suele conceder sólo la entidad donde se hubiese obtenido la 1a, es necesario conocer y tener en cuenta una serie de derechos que son preferentes a la hipoteca. Cabe citar entre otros:

• El Ayuntamiento, por los dos últimos años de los impuestos que recaen directamente sobre el bien hipotecado (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ...).
• Las aseguradoras del inmueble hipotecado por las cuotas de los últimos dos años.
• El salario de los obreros por los 30 últimos días de trabajo.
• En su caso, las cuotas de comunidad de propietarios del último año y la parte vencida de la anualidad corriente.

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