Impuesto sbre la Renta Personal
01-01-2010
Son los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles
rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, que se deriven
del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso
o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. En resumen, los rendimientos procedentes de la titularidad de
bienes inmuebles rústicos y urbanos, o de derechos reales que recaigan sobre
ellos:
No afectos a una actividad económica, ya que si fuera así, se declararían
como rendimentos de actividades económicas.
Han de ser de titularidad del contribuyente, por tanto, debe ser propietario
o un titular de un drecho real sobre el inmueble.
Rendimientos íntegros
Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos
se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido,
en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y
excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Notas de esta definición:
- Bien cedido para su uso por terceros. Si no están cedidos se aplica la
imputación de rentas.
- Tanto para bienes inmuebles urbanos y rústicos.
- Todos los conceptos que se reciban del adquirente.
Por tanto, distinguimos:
Arrendamientos. Tenemos que diferenciar entre:
- Arrendamiento del local de negocio. Es un Rend. del Capital Inmob.
- Arrendamiento del negocio. Es un rend. de Capital Mob.
- Subarrendamientos.
- Constitución o cesión por el propietario del bien de un derecho real sobre el
mismo.
Rendimientos irregulares
Qué se consideran rendimientos irregulares:
- los que tengan un período de generación superior a 2 años.
- aquellos que se obtienen de forma notoriamente irregular en el tiempo.
Exclusivamente los siguientes:
- importes obtenidos (por el propietario del inmueble) por el traspaso de
negocios,
- indemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el
inmueble,
- importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute
de carácter vitalicio.
El porcentaje de reducción es siempre del 40%. ¿Qué importe se reduce? Nos
dice la Ley que debemos reducir el rendimiento neto, pero eso debe ser analizado
en cada caso, habría que reducir ese rendimiento en el importe de sus gastos, no
la parte alícuota de los gastos correspondientes a todos los inmuebles.
Gastos deducibles
En general, todos los gastos necesarios para la
obtención de los rendimientos que sean a cargo del titular, y el importe del
deterioro sufrido por los bienes. En caso de arrendamiento por período inferior
al año, se prorratearán los gastos deducibles de carácter anual. En particular (art.
12 RIR):
- Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los
bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que
sean a cargo del propietario o titular.
- Tributos y recargos no estatales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas
municipales, Contribuciones Especiales Municipales, etc.) no repercutibles
legalmente y que no tengan carácter sancionador; Tasas y Recargos Estatales.
- Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o
indirecta, de servicios personales: gastos de portería, vigilancia,
administración, etc. (a menudo incluidos en el recibo de gastos de comunidad)
siempre que sean a cargo del titular.
- Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.
- Saldos de dudoso cobro, siempre que esté justificado, es decir, cuando el deudor esté en suspensión de pagos, quiebra, etc. -cuando entre la
primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más
de 6 meses. Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se
considerará ingreso de ese período.
- Gastos de conservación (pintado, revoco de paredes) y reparación (arreglo
calefacción, ascensor, bajada de aguas) soportados por el titular. Son
deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien.
Por contra, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora (mobiliario,
puertas de seguridad, contraventanas, enrejado, etc.), ya que suponen un aumento
en el valor del bien (se deducen vía amortización). En algunos casos la frontera
entre estos dos tipos de gastos es bastante difusa.
- Primas de seguros relacionados con el inmueble (incendio, responsabilidad
civil, robo, rotura, etc.).
- Servicios y Suministros: agua, gas, electricidad, etc., a cargo del
titular.
- Amortizaciones, tanto del inmueble como de los bienes
muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la
depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en
los siguientes casos:
- -inmuebles: el 3% del mayor valor, entre el Coste de Adquisición y el Valor
Catastral (excluyendo el valor del suelo, ¿Cuál es el valor de la edificación y
cuál el del suelo? Utilizar el recibo del IBI).
- -muebles: cuando la dotación no
exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de
carácter general para actividades económicas (Art. 28 RIR, en general el 10%).
Reducciones por Cesión de vivienda (Exenciones parciales o totales )
- Reducción del 50% del rendimiento neto prevista para el arrendamiento de
viviendas (esta reducción se aplica a rendimientos positivos y negativos).
- Reducción incrementada del 100% del rendimiento neto en caso de arrendamiento
de viviendas, cuando concurran los siguientes requisitos:
- El arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, y
- Unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período
impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
Reducción del 40% para rentas irregulares.
Régimen de Imputación de Rentas
- Cuando entre el arrendatario y el arrendador exista parentesco (hasta el
tercer grado inclusive, tanto consanguíneo como por afinidad: padres-hijos,
hermanos, tíos-sobrinos), el Rendimiento Neto no podrá resultar inferior al
Rendimiento que resulte de la Imputación de rentas Inmobiliarias.
Imputación de rentas inmobiliarias. Ámbito de aplicación:
- Bienes urbanos (no rústicos).
- No afectos a actividades económicas.
- No generadores de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, utilizados
por su propietario (a excepción de la vivienda habitual) o desocupados (el
tratamiento en ambos casos será el mismo).
No debe tratarse de solares, ni de inmuebles en construcción, ni de inmuebles
no susceptibles de uso por motivos urbanísticos.
El tratamiento es el mismo en caso de propiedad o usufructo (la valoración
será la del inmueble en ambos casos, no la del usufructo). En caso de usufructo,
la persona que debe imputarse la renta es el usufructuario, no el que ostenta la
nuda propiedad, ya que es al primero al que corresponden las rentas y frutos del
inmueble.
Rendimiento a computar: Un inmueble urbano no arrendado no produce
rendimientos monetarios, pero a efectos fiscales debe imputarse como rendimiento
el 2% del valor catastral. El porcentaje desciende a un 1'1%, si el valor
catastral ha sido revisado o modificado con posterioridad al 1 de enero de 1994
(en el cuadernillo que acompaña el impreso de la declaración aparece la lista de
municipios que han sufrido esta revisión).
Precisiones:
- El porcentaje se calcula sobre el valor total correspondiente, incluyendo el
valor del suelo.
- Si a la fecha de devengo del impuesto (31-12) no se dispusiera del valor
catastral (frecuente en inmuebles nuevos), se tomará como valor de referencia el
50% del valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (el de adquisición o el
del ISD) y se aplica el 1,1%.
- Si la titularidad no se ha ejercido durante todo el ejercicio, sino sólo
sobre una parte de él, el importe del rendimiento se calculará sobre el período
proporcional.
- Gastos deducibles: No hay.