Rendimiento del Capital Inmobiliario en el I.R.P.F.

Son los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, Art. 22 LIR. En resumen, los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos, o de derechos reales que recaigan sobre ellos:

No afectos a una actividad económica, ya que si fuera así, se declararían como rendimentos de actividades económicas.

Han de ser de titularidad del contribuyente, por tanto, debe ser propietario o un titular de un drecho real sobre el inmueble.

Rendimientos íntegros

Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Notas de esta definición:

• Bien cedido para su uso por terceros. Si no están cedidos se aplica la imputación de rentas.
• Tanto para bienes inmuebles urbanos y rústicos.
• Todos los conceptos que se reciban del adquirente.

Por tanto, distinguimos:

Arrendamientos. Tenemos que diferenciar entre:

• Arrendamiento del local de negocio. Es un Rend. del Capital Inmob.
• Arrendamiento del negocio. Es un rend. de Capital Mob.
• Subarrendamientos.
• Constitución o cesión por el propietario del bien de un derecho real sobre el mismo.

Rendimientos irregulares

Qué se consideran rendimientos irregulares:

• los que tengan un período de generación superior a 2 años.
• aquellos que se obtienen de forma notoriamente irregular en el tiempo. Exclusivamente los siguientes (art. 14.1 RIR):
• importes obtenidos (por el propietario del inmueble) por el traspaso de negocios,
• indemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble,
• importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

El porcentaje de reducción es siempre del 40%. ¿Qué importe se reduce? Nos dice la Ley que debemos reducir el rendimiento neto, pero eso debe ser analizado en cada caso, habría que reducir ese rendimiento en el importe de sus gastos, no la parte alícuota de los gastos correspondientes a todos los inmuebles.

Gastos deducibles

Arts. 21.1 LIR; 12 y 13 RIR. En general, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos que sean a cargo del titular, y el importe del deterioro sufrido por los bienes. En caso de arrendamiento por período inferior al año, se prorratearán los gastos deducibles de carácter anual. En particular (art. 12 RIR):

1. Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario o titular.
2. Tributos y recargos no estatales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas municipales, Contribuciones Especiales Municipales, etc.) no repercutibles legalmente y que no tengan carácter sancionador; Tasas y Recargos Estatales.
3. Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o indirecta, de servicios personales: gastos de portería, vigilancia, administración, etc. (a menudo incluidos en el recibo de gastos de comunidad) siempre que sean a cargo del titular.
4. Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.
5. Saldos de dudoso cobro, siempre que esté justificado, es decir, cuando el deudor esté en suspensión de pagos, quiebra, etc. -cuando entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más de 6 meses. Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se considerará ingreso de ese período.
6. Gastos de conservación (pintado, revoco de paredes) y reparación (arreglo calefacción, ascensor, bajada de aguas) soportados por el titular. Son deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien. Por contra, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora (mobiliario, puertas de seguridad, contraventanas, enrejado, etc.), ya que suponen un aumento en el valor del bien (se deducen vía amortización). En algunos casos la frontera entre estos dos tipos de gastos es bastante difusa.
7. Primas de seguros relacionados con el inmueble (incendio, responsabilidad civil, robo, rotura, etc.).
8. Servicios y Suministros: agua, gas, electricidad, etc., a cargo del titular.
9. Amortizaciones (Art. 13 RIR), tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en los siguientes casos:
   • -inmuebles: el 3% del mayor valor, entre el Coste de Adquisición y el Valor Catastral (excluyendo el valor del suelo, ¿Cuál es el valor de la edificación y cuál el del suelo? Utilizar el recibo del IBI).
   • -muebles: cuando la dotación no exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de carácter general para actividades económicas (Art. 28 RIR, en general el 10%).

Reducciones por Cesión de vivienda (Exenciones parciales o totales )

• Reducción del 50% del rendimiento neto prevista para el arrendamiento de viviendas (esta reducción se aplica a rendimientos positivos y negativos).
• Reducción incrementada del 100% del rendimiento neto en caso de arrendamiento de viviendas, cuando concurran los siguientes requisitos:
• El arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, y
• Unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

Reducción del 40% para rentas irregulares.

Régimen de Imputación de Rentas

• Cuando entre el arrendatario y el arrendador exista parentesco (hasta el tercer grado inclusive, tanto consanguíneo como por afinidad: padres-hijos, hermanos, tíos-sobrinos), el Rendimiento Neto no podrá resultar inferior al Rendimiento que resulte del Art. 85 LIR ( Imputación de rentas Inmobiliarias). Art. 85 LIR, Imputación de rentas inmobiliarias. Ámbito de aplicación:
• Bienes urbanos (no rústicos).
• No afectos a actividades económicas.
• No generadores de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, utilizados por su propietario (a excepción de la vivienda habitual) o desocupados (el tratamiento en ambos casos será el mismo).

No debe tratarse de solares, ni de inmuebles en construcción, ni de inmuebles no susceptibles de uso por motivos urbanísticos.

El tratamiento es el mismo en caso de propiedad o usufructo (la valoración será la del inmueble en ambos casos, no la del usufructo). En caso de usufructo, la persona que debe imputarse la renta es el usufructuario, no el que ostenta la nuda propiedad, ya que es al primero al que corresponden las rentas y frutos del inmueble.

Rendimiento a computar: Un inmueble urbano no arrendado no produce rendimientos monetarios, pero a efectos fiscales debe imputarse como rendimiento el 2% del valor catastral. El porcentaje desciende a un 1'1%, si el valor catastral ha sido revisado o modificado con posterioridad al 1 de enero de 1994 (en el cuadernillo que acompaña el impreso de la declaración aparece la lista de municipios que han sufrido esta revisión).

Precisiones:

• El porcentaje se calcula sobre el valor total correspondiente, incluyendo el valor del suelo.
• Si a la fecha de devengo del impuesto (31-12) no se dispusiera del valor catastral (frecuente en inmuebles nuevos), se tomará como valor de referencia el 50% del valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (el de adquisición o el del ISD) y se aplica el 1,1%.
• Si la titularidad no se ha ejercido durante todo el ejercicio, sino sólo sobre una parte de él, el importe del rendimiento se calculará sobre el período proporcional.
• Gastos deducibles: No hay.

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